房地产还在深度调整

上周地产圈有2句“公开的”大实话

好比“针刺”了一下地产行业,让本就悲痛的地产人身上“痛上加痛”。

一句是越秀地产董事长林昭远说的,针对问题房企(爆雷房企),林昭远表示 “企业出问题不能怪市场,只能怪自己。”


(资料图片仅供参考)

另一句是万科名誉董事长王石说的,他的发言是一悲一喜。

“房地产行业不会死,但房企还将深度调整,这种调整称为惊雷滚滚,还是乌云密布,怎么形容都不为过。”

这2句话没多少字。但却给当下地产人最困惑的3个问题给出了“一锤定音”的判断。

行业,还有没有得玩?

调整战,还要打多久?

房企暴雷,究竟怪谁?

观点,很干脆。

为何他们如此干脆?首先,两位董事长背景与实力让他们有发言的“底气”。

一位是身为广州国企越秀地产(新晋地产13强)的掌门,而且在行业下行期即2023上半年越秀销售逆势爆增70%,这个成绩可谓“傲视”整个地产央国企,而且林昭远表态,2023年完成全年销售目标没压力。

这有点凡尔赛,但这个熊市响当当的业绩,让越秀说话有底气。

另一位则是目前地产行业依旧“相对活得好,且战略转型小有成绩”的混合所有制龙头房企,他叫万科。

去年,万科经营性收入突破521亿,这是还在增长的转型成绩单,也是万科通向未来房地产新世界的通行证。

这两位董事长的2句话,串在一起,基本给行业和企业走向定调了。

其一、论行业趋势:房地产行业不会死,而且未来还会“再起来”。

其二,论调整战还要打多久?眼下在调整,未来还将处于长期“结构性深度调整”。

其三,论问题房企:房企出问题,不能怪市场,不能怪政策,只能“怪自己”。

当下房地产,尤其是眼前这3个月,让地产人从对民营没信心,升级到对地产行业没信心。

逃离行业之心,又加剧了。

核心是4、5、6月的销售下滑之后,7月继续深度下滑超过30%,而8月目前看截止8月27日的中指院27城市最新销售数据,依旧下滑超过30%。而且8月销售是在7月ZZJ顶层大救市政策下的“政策后”交易数据。

可见,整个行业在8月依旧信心严重不足。

尽管“认房不认贷”这个小招面市,认为救市实打实来了一根胡萝卜,但事实上,这个政策强度和效应依旧不足。

如此下去,如果后续4个月楼市继续不能止损,那么在2021年18万亿,2022年13万亿,如今2023年可能下降至10万亿甚至更低。

在这个背景下,王石在2023亚布力论坛上的发言就很一针见血:“眼下,房地产处在周期调整之中,但房地产行业不会“死”。未来房地产行业当然会再起来,因为任何行业都有周期。”

言外之意,未来房地产还会“站”起来。

长视野看,眼下哀嚎的行业调整,虽然难受,但却只是行业大周期的一个阶段而已。

同时,王石继续“安慰”:

“当下房地产行业作为中国支柱产业,不会改变,因为从全世界来看,无论是新加坡,还是欧美,房地产作为支柱产业本身也是不会改变的,房地产企业起起落落,很正常。”

支柱产业是长久的,那当下行业交易为何剧烈下滑?

王石给出了2组数据:

其一是行业拐点过了,正从顶峰下滑。

王石表示“改革开放初期,我国城市人均居住面积是5平方米,现在大约是40平方米,是当时的8倍,也就是说,居住的基本问题解决了。“任何行业,包括房地产,只要需求达到了顶峰,就会下降。”

其二是地产行业存在内在“市场结构”问题。

即我国内地商品房占比与香港的对比:目前内地城市人口居住的房屋中,商品房占比80%,而香港有一半的居住需求不靠商品房来解决。

有了这2个关键数据后,行业下一步会如何了?

其一,行业顶峰过了,18万亿的辉煌没有了,但未来顶峰掉头向下,行业收缩,也会引发过剩房企的收缩,调整,洗牌。

毕竟行业上行期,房企鸡犬升天,

行业下行期,房企收缩聚拢集中,调整洗牌会更剧烈。

这也是市场规律。

其二、“80%的人住在商品房中,这样的情况在全世界绝无仅有。”王石表示,将来房地产行业一定会进行结构性调整,至于商品房与其他住房的比例是多少,目前还不能确定。不过肯定的是,这个比例决定了未来房地产将如何转向,现在的开发商也将调整和洗牌。

王石直接表示:“未来房地产行业的调整,将之称为惊雷滚滚,还是乌云密布,怎么形容都不为过。”王石称,行业会存在,但是企业的调整会非常大。”

显然,王石所谓的行业结构性调整,与眼下三道红线的调整,国进民退的调整,并非在一个逻辑!

三道红线的调整,国进民退的调整,这一轮行业的洗牌出清可能近期2、3年就过去了。但王石所强调的行业的结构调整,是更长期的,是行业中长期的调整。

比如降低房企对住宅销售的依赖,提升“经营、服务”业务和营收、利润的整体占比,就是关键一个结构性调整。

万科这几年就是这一战略活法。

王石表示,万科2018年就提出了“活下去”,这三个字到现在依然适用,万科现在还在转型。对比美国、欧洲、日本的市场,当前房地产行业的情况就是周期的调整,是避免不了的,而调整的第一个表现就是资金链断掉。

王石提及,香港房地产商已经过了赚快钱的时代,目前,与内地、美国、以及其他一些发达国家相比,香港房地产公司的负债率是比较低的,不高速运转,开发一步一个脚印。

恒隆、新鸿基、瑞安房地产都是万科的好榜样。

的确,类似新鸿基有2点值得内地标杆房企学习。

其一、超低负债率实现良性增长。目前新鸿基的总负债大概是500亿左右,新鸿基总资产已经接近7000亿,也就是说新鸿基负债率还不到8%。

其二,新鸿基租金收入占比接近50%。据新鸿基地产发布2022/2023中期业绩公告,新鸿基在期内总共取得收入274.28亿港元,其中租金收入是119.27亿港元。这还是在去年疫情重大打击下的收入。巅峰时间,新鸿基年租金收入都是高达200亿。

与巨无霸万科以及521亿经营性收入相比。

新鸿基榜样,不是胜在绝对值,是胜在商业模式。

眼下房地产的确在剧烈拉扯

看长远,机会依旧,

看短期,都是问题

房企出问题,不怪市场,只能怪自己。

有人说国企站着说话不腰疼。

反思房企暴雷,如果原因都在自己,似乎很多房企也不认同。

一则一个企业出问题,可能是这个企业问题。但现在不是一家民营爆雷,而是批量爆雷,尤其被官方认可的优秀民营房企的龙头也在爆雷。二则民营房企在融资端的不公平待遇,让民营房企压力巨大。

尤其眼下地产格局,悲喜并不想通。

央国企客观上的高歌猛进与民营房企的批量倒下,形成“冬夏并存”、“悲喜并存”的二元格局。

这种二元格局,触及了人性底层之痛,即人性最是“不患贫而患不均”。

其一,君不见,这2年地产央国企的高歌猛进,不是像极了规模民营房企之前的模样。狂拿地,猛销售,扩人才。

不客气的说,今天都说“规模论”已经消失,但事实了?央国企的规模口号今天依旧响当当。

华润置地“5年再造一个置地”,

招商蛇口“挺近前五”

中海销售力争2023年增长20%。

越秀上半年销售暴增70%(目前越秀集团在冲击世界500强目标。世界500强门槛在1700-2000亿人民币左右,而越秀集团2022年的营收是1125.1亿元,仍有不小距离。而越秀地产去年的总营收在724.16亿元,占到母公司超过60%的比例。很显然,地产将成为越秀集团冲击世界500强的最关键板块!)

所以规模论并没有消失,只不过眼下是反对单纯的规模论。

同时换位思考一下。

这2年民营批量房企倒下和大收缩时,地产央国企一则必须市场“补位”“补缺”,二则国资委也在培育世界500强,做大做强央国企。

其二,事实上,世道轮回。

当年民营房企大进攻时,央国其实也收到很多限制。

尤其一些央国企也很无奈,尴尬。本来自己也是业绩规模增长,但无奈规模民企规模飙升的太猛,彼时央国企排名,硬是被规模民企给“比下去了”。

说起来,当时地产央国企有2大限制。

其一,赛道准入制。不能所有央企都进入地产赛道,最后只允许16家。

其二,杠杆率受限:国资委对央国企的“负债率”有严格限制。而彼时钱多钱便宜且地产上升期时,民营房企负债率与规模却在“蒙眼狂奔”。

那个时候,很多央国企高管告诉老潘,民营房企这么高负债的扩张,迟早要出问题。可惜那时在民企在“高歌猛进、一路凯旋,一场场庆功宴”下,谁又能拉紧缰绳,悬崖勒马?

雪崩的时候,都是一瞬间!

来源:地产总裁参考,本文已获授权,向原作者表示感谢。

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